11.4. 2022
Pozor na skryté předkupní právo
Institut předkupního práva ve své podstatě dává povinnost prodávajícímu při prodeji nemovitosti nabídnout prodávanou věc přednostně tomu, kdo má na právo na přednostní koupi věci. Tedy nejčastěji takové osobě, s níž má prodávající uzavřenou smlouvu, v níž bylo předkupní právo ujednáno a toto předkupní právo je pak evidováno na příslušném listu vlastnictví v katastru nemovitostí. Existují ovšem i zákonná předkupní práva, která nemusí být na první pohled zcela patrná. Může se tedy stát, že daná nemovitost, o kterou má kupující zájem, je zatížená tímto prvkem a sám prodávající o tom nemusí vědět. Osoba kupujícího by měla být obezřetná zejména v souvislosti s předkupními právy, které se do katastru nemovitostí (bohužel) nezapisují. Upozorníme na dvě zcela odlišné situace, které mohou člověka v souvislosti se zákonným předkupním právem překvapit, a na které je třeba dát si pozor.
Jste vlastníky pozemku, který leží na území národního parku, národní přírodní rezervace či národní přírodní památky a chcete ho prodat?
Ze zákona o ochraně přírody a krajiny č. 114/1992 Sb., v platném znění, plyne zákonná povinnost pro vlastníka takového pozemku jej v první řadě nabídnout ke koupi orgánu ochrany přírody. Jistá záludnost v tomto ustanovení spočívá v tom, že toto předkupní právo se nezaznamenává do katastru nemovitostí a stát ani nemá povinnost se o prodávané pozemky v tomto smyslu zajímat a jak bylo řečeno výše, ani prodávající o této své povinnosti ničeho netuší. Kdyby ovšem nedošlo k učinění nabídky přednostního prodeje orgánu ochrany přírody, mohla by neznalost tohoto institutu způsobit neplatnost celého prodeje.
Stali jste se na základě dědické smlouvy či závěti se sourozenci spoluvlastníky nemovitosti po zesnulém příbuzném a chcete svůj podíl prodat?
Měli byste zbystřit a mít na paměti ustanovení § 1124 odst. 1) Občanského zákoníku, podle nějž mají spoluvlastníci zákonné předkupní právo na převáděný podíl na nemovité věci, to znamená na části domu, bytu či pozemku. Ale pozor předkupní právo svědčí spoluvlastníkům, tedy sourozencům nebo ostatním dědicům pouze šest měsíců od jeho vzniku. Ve zmiňované chráněné půlroční lhůtě platí jediná výjimka, a to v případě, že je převod uskutečňován ve prospěch osoby blízké, v tomto případě povinnost přednostní nabídky věci spoluvlastníkům nevzniká. Předkupní právo v této formě není rovněž katastru nemovitostí vyznačeno, a může tak být lehce opominuto.
Výše uvedené situace jsou jen jedny z mnoha případů, kdy je třeba počítat se schovaným subjektem s právem přednostní koupě. Další rozebereme někdy příště.
Autor článku: Mgr. Klára Čutková - realitní advokátka